오피스텔 전입신고만 하고 확정일자 안받으면 소액임차보증금 보호를 못받나?

안녕하세요 행복한 아재 입니다.

오늘은 오피스텔에 전세나 월세를 얻는 분들에게 유용한 정보 정리 했습니다.

1. 집주인들이 오피스텔 월세를 싸게 주는 대신에, 전입신고를 못하게 하는 Case

이런 경우는 오피스텔을 업무용으로 매입 했기 때문에 그렇습니다.

오피스텔은 업무용과 주거용으로 구분 되는데요.

주거용은 일반 주택과 동일하게 전입신고, 확정일자를 받을 있지만,

업무용은 사무실로 구분되기 때문에 전입신고, 확정일자를 할 수 없습니다.

그럼 왜 주인들은 오피스텔을 업무용으로 분양 받은걸 까요 ?

바로 오피스텔 건물가격의 10%에 해당하는 부가가치세를 환급 받을 수 있기 때문 입니다.

아래 그림을 보시면 이해가 되실 겁니다.

서울 마포구에 A씨가 오피스텔을 업무용으로 분양 받아 사업자 등록을 하면 건물가격의 10%인 785만원을 환급 받을 수 있습니다.

그래서 업무용으로 분양 받아 부가가치세를 돌려 받고, 실제로는 세입자를 구해서 월세를 받을려고 하기 때문에

세입자에게 전입신고를 못하게 하는 거죠. 업무용 오피스텔을 주거용으로 임대하는게 적발되면,

부가세 환급금에 가산세까지 물어야 하고 기존 집이 1채 있다면, 다주택자로 전환되어, 양도 소득세도 물어야 하기 때문 입니다.

그럼 세입자들은 전입신고가 안되는 오피스텔에 들어가시면 어떤 위험이 있을까요?

집이 경매에 넘어가면, 보증금을 모두 날릴 수 있습니다.

우리나라에는 소액임차보증금 이라는 좋은 제도가 있는데요.

소액의 보증금으로 전월세를 사는 서민들은 집이 경매에 넘어가도 (국가에서 정한 금액에 해당하는) 보증금은 무조건 돌려 받을 수 있는 제도 입니다.

각 지역별로 소액 보증을 받을 수 있는 보증금에 차이가 있는데요. (아래 표 참조)

예를 들면 용인은 보증금이 6천만원 이하면, 2천만원까지는, 집이 경매에 넘어가도 무조건 돌려 받을 수 있습니다.

그런데 소액임차보증금 제도의 혜택을 받기 위해서는 세입자가 대항력을 갖추고 있어야 하는데요.

대향력 --> 전입신고 + 점유(거주중) 라는 2가지가 경매 신청일 보다 앞서야 합니다.

그래서 만약 용인 오피스텔에 보증금 1000에 월세 50에 거주 하면서 전입신고를 하지 않았는데, 해당 집이 경매에 넘어가면

소액임차보증금에 헤택을 받지 못하고 보증금 천만원을 모두 날릴 수 있습니다...

그러니 월세를 싸게 주는 대신에, 전입신고가 안되는 오피스텔은 주의 하셔야 합니다.

2. 오피스텔 전입신고는 되지만 확정일자 못받고 월세 소득공제 신청 안되는 Case

이런 케이스는 집주인이 임대 사업자로 등록하지 않은 경우 입니다.

임대사업자로 등록하면, 월세 소득 과세를 하기 때문 입니다. (아래표 참조)

만약 세입자가 월세 소득공제 신청을 하게 되면, 국세청에 월세를 낸 자료가 넘어 갑니다.

정부에서는 3주택이상을 소유했거나, 연간 주택임대소득이 2천만원 이상이면 종합과세 대상으로 간주하는데요.

그동안 위 조건에 해당이 되는데도, 세금을 내지 않은 집주인이 있다면, 국세청에 밀린 세금을 추징 당할 수 있기 때문 입니다.

아래 기사에 집주인들이 확정일자를 못받게하고, 월세 소득공제도 안해주는 이유가 잘 설명 되어 있습니다.

그러나 다행히 이런 케이스는 전입신고 후 거주 하고 있다면, 대항력이 있는 세입자가 되어 소액임차보증금 혜택은 받을 수 있습니다.

이상 알쏭달쏭 헷갈리는 오피스텔 임대차에 대해서 알아 봤습니다.

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